MEMBANGUN PASAR

Saya pernah melakukan kerja sama bisnis untuk membangun pasar. Diatas tanah 2 hektar akan dibangun ruko 24 unit, kios 96 unit dan beberapa kios ditengahnya. Lokasi ada di Sumatera Utara.
Dibelakang tanah 2 hektar tersebut, terhampar tanah seluas 8 hektar yang rencannya dibangun perumahan type 36 m2.
Kalau dilihat lokasi dan keadaan sekitarnya, maka proyek ini mempunyai prospek yang sangat baik. Makanya, saya pun bersedia untuk ambil bagian dalam kerja sama ini.
Bentuk kerja samanya adalah sebagai berikut:

1. Tanah yang 2 hektar (peruntukan pasar) pada dasarnya sudah bebas. Sang pemilik tanah mewakafkan tanah ini untuk dibangun pasar. Tugas developer adalah memberikan ganti rugi kepada orang-orang yang tinggal disitu. Bentuk ganti ruginya ada dua macam; bisa dengan uang dan bisa juga diberikan ruko (dihitung selisihnya).

2. Pemilik tanah diberikan wewenang menjadi kontraktor untuk membangun pasar. Dengan keuntungan 15 persen per unit bangunan yang dibangun.

3. Hamparan tanah 8 hektar yang rencananya dibangun perumahan adalah dikelola oleh pemilik tanah. Karena ada pasar, harga tananya pun naik. Disinilah dia mendapatkan keuntungan dari tanah yang 2 hektar tersebut.

Sewaktu saya diajak kerja sama, kondisi proyek tersebut sekarat. Tidak ada saldo dikas, management mati, banyak tagihan yang tidak tertagih dan tidak adanya dukungan bank untuk kredit kepemilikan.

Tapi nilai positifnya, bahwa keseluruhan ruko sudah dibangun 80 persen dan kios sudah dibangun 20 persen. Selain itu seluruh unit sudah laku terjual. Masalahnya konsumen tidak terdata dengan baik (management yang amburadul).

Saya pun menyanggupi untuk menjalankan proyek tersebut. Saya melihat, walaupun keuntungannya kecil (dibawah 15 persen) tapi saya melihat prospek yang bagus diproyek ini. Apabila saya percepat dan berhemat, maka keuntungan bisa naik menjadi 20 persen.

Jujur saja, saya sama sekali tidak mempunyai modal uang untuk mengerjakan proyek ini. Bagi saya bangunan yang belum akad kredit sudah menjadi modal yang cukup untuk menjalankan proyek.

Saya kontak management lama. Saya katakana bahwa saya adalah penanggung jawab yang baru. Saya yakinkan mereka untuk kembali lagi bekerja dan sama sama berusaha membangun pasar. Mereka setuju. Entah mereka yakin dengan omongan saya atau mungkin juga mereka tidak punya pilihan karena sulitnya mendapatkan pekerjaan.

Management sudah ada. Saya hanya merekrut seorang manager, keuangan, dan marketing. Saya belum butuh kepala proyek karena untuk sekarang ini memang belum butuh. Selain juga untuk penghematan fixed cost.

Keuangan, saya tugaskan mengumpulkan data-data uang muka, tagihan dan hal-hal lain yang berhubungan dengan uang.
Sedangkan marketing, saya tugaskan untuk merapikan buku kavling dan mengumpulkan berkas-berkas konsumen untuk ke bank.
Manager, bertugas memanage mereka. Sedangkan saya melancarkan perizinan, dan mencari dukungan bank.

Alhamdulillah semuanya lancer sesuai agenda kerja. Hampir setiap hari kita rapat dan saya tekankan untuk terus bergerak mengejar agenda kerja.

Urusan legalitas proyek selesai. Meskipun saya harus membayar lebih. Begitu juga urusan dukungan bank. Setelah saya entertain berkali-kali dan memberikan beberapa kali bonus akhirnya kepala cabangnya pun takluk.

Setelah semua lancar, kita pun beralih ke agenda berikutnya; yaitu wawancara konsumen kepada bank. Tujuannya agar mereka bisa akad kredit. Sengaja saya melakukan proses wawancara di proyek dengan mengundan konsumen sebanyak-banyaknya. Tujuannya agar kepercayaan masyarakat dan konsumen pelan-pelan kembali pulih. Dengan melihat proyek ramai orang pun akan percaya bahwa proyek ini akan berjalan lagi.

Setelah proses wawancara selesai, beberapa hari kemudian akad kredit pun dilakukan. Ini berarti uang pun akan cair. Kas berisi.

Saya melakukan semua ini dalam tempo satu bulan. Saya rasa ini keajaiban. Saya pun bingung kenapa bisa selancar ini. Padahal target saya adalah 6 bulan.

Proyek yang tadinya mati akhirnya bisa berjalan lagi. Kas yang tadinya kering, sekarang sudah basah. Dalam tempo 1 bulan, saya berhasil mencairkan kios sampai ratusan juta rupiah.

Tapi setelah proyek lancar, mulailah timbul masalah. Mulailah muncul pahlawan-pahlawan kesiangan. Mereka merasa berjasa melancarkan proyek. Sang pemilik tanah merasa pahlawan karena bangunannya adalah bangunan dia. Dan karena letak tanahnya yang strategislah makanya pasar bisa ramai.

Lain lagi dengan developer terdahulu. Dia merasa berjasa karena berhasil menjual habis unit-unit dipasar itu.

Intinya, mereka ingin kembali mengelola proyek ini.
Sebenarnya, bisa saja saya pertahankan. Toh di perjanjian awal, saya mengelola pasar ini dan memberikan kompensasi kepada pemilik tanah dan developer sebelumnya. Tapi saya tidak mau. Saya sedang banyak masalah dan sangat membutuhkan uang. Apabila saya berkonfrontasi, berarti saya harus fight mengeluarkan uang, waktu dan tenaga lebih hanya untuk mempertahankan proyek yang keuntungannya sedikit.

Akhirnya, saya ambil keuntungan dan tinggalkan proyek itu.
3 bulan kemudian, proyek itu pun kembali sekarat. Managemen bubar karena tidak kerasan lagi. Selain itu, ternyata ada adajuga developer lain yang merekrut mereka. Mungkin karena dia melihat prestasi orang-orang ini.

Begitupun dengan bank. Mereka mengambil tindakan antisipatif. Karena melihat munculnya penanggung jawab baru di proyek ini. Mereka tentunya bertanya-tanya.
Saya sempat dikontak mereka untuk bekerja sama lagi di pasar tersebut. But I learn my lesson. Gak lah… bisnis adalah kepercayaan. Dan bermitra dengan orang serakah itu tidak memberikan keuntungan apa-apa.